En cas de vente d’une propriété boisée, le code forestier prévoit plusieurs droits de priorité : droit de préférence des propriétaires forestiers voisins, droits de préférence et de préemption de la commune, droit de préemption de l’Etat.
Ainsi, la propriété vendue peut échapper à la personne qui avait trouvé un accord avec le vendeur. Ces droits de priorité sont récents, puisqu’ils ont été institués par les lois du 27 juillet 2010 et du 13 octobre 2014.
D’autres droits de préemption (non abordés ici) peuvent être applicables, par exemple par la Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) ou par le Département (Espaces Naturels Sensibles ou ENS).
Droit de préférence des propriétaires forestiers voisins
En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë bénéficient d’un droit de préférence.
La surface de 4 hectares s’entend pour l’ensemble des parcelles mises à la vente, qu’elles soient d’un seul tenant ou qu’elles soient disjointes.
Le vendeur est tenu de leur notifier le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise contre récépissé, faute de quoi la vente pourrait être annulée.
Téléchargez un modèle de lettre de notification en cliquant ici.
Si le nombre de propriétaires voisins est égal ou supérieur à 10, le vendeur a la possibilité de s’exonérer des notifications individuelles en procédant à un affichage en mairie pendant un mois assortie de la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales.
Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.
Ce droit de préférence, qui a l’avantage de favoriser le remembrement, souffre cependant de nombreuses exceptions (se reporter à l’article L.331-21 du code forestier). Par exemple, il ne s’applique pas si la vente doit déjà intervenir au profit d’un des propriétaires qui aurait pu bénéficier du droit de préférence. Lorsque la propriété vendue est composée de plusieurs parcelles disjointes, il suffit que l’intéressé soit voisin d’une seule de ces parcelles. Le droit de préférence ne s’applique pas non plus si la propriété vendue comporte des parcelles qui ne sont pas classées au cadastre en nature de bois (cas des « biens mixtes »).
Droit de préférence de la commune
Même si elle ne possède aucune parcelle contigüe, la commune bénéficie elle aussi du même droit de préférence qu’elle peut faire valoir. Le vendeur est donc tenu de notifier au maire le prix et les conditions de la vente projetée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si la commune déclare exercer son droit et entre en concurrence avec des propriétaires forestiers voisins ayant également exercé leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il cède son bien.
Le droit de préférence de la commune souffre les mêmes exceptions que celui des propriétaires forestiers voisins.
Droit de préemption de la commune
Si la commune possède une parcelle boisé contigüe et gérée conformément à un document d’aménagement (établi par l’ONF dans le cadre du régime forestier), elle bénéficie alors d’un droit de préemption qui prime le droit de préférence des autres propriétaires forestiers voisins.
Le vendeur est donc tenu de notifier au maire le prix et les conditions de la vente projetée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Droit de préemption de l’État
Si une des parcelles de la propriété classée au cadastre en nature de bois et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares jouxte une forêt domaniale, l’État bénéficie d’un droit de préemption qui prime sur les droits de la commune et ceux des voisins.
La loi prévoit qu’il appartient à l’officier public chargé de la vente (notaire) d’informer le préfet de département.
Pour en savoir plus consultez les articles du code forestier en cliquant ici.